Sind die Immobilien-Preise immun gegen Corona?
10 Punkte aus der Maklerpraxis nach 6 Wochen Shutdown

Heute möchten wir die aktuellen Entwicklungen im Immobilienbereich in Corona Zeiten mal aus Sicht unseres in Norddeutschland tätigen Familien-Maklerunternehmens Möllerherm Immobilien beleuchten und Perspektiven in übersichtlicher Form aufzeigen.

1. Seit 6 Wochen Quarantäne 

Vorsicht ist bekanntlich die Mutter der Porzellankiste. Zur Historie: Seit Mitte März wurde die Wirtschaft in Deutschland fast auf den Nullpunkt heruntergefahren. Gesundheit geht vor und deshalb werden die verordneten Hygieneregeln noch viele Monate bestehen bleiben (Abstand, Hände waschen, Kontaktverbot, Maskenpflicht). Die Absage des Oktoberfestes deutet darauf hin, dass die Kontaktbeschränkungen wohl noch bis in den Herbst andauern werden.

2. Erste Erfolge und kleine gefühlte Lockerungen

Gefühlte 99% der Bevölkerung halten sich strikt an die vorgegebenen Regeln mit äußerst positivem Erfolg, so dass eine rasche Ausbreitung des Virus eingedämmt werden konnte. Gesundheit geht über alles und da macht unsere sonst viel gescholtene Regierung aus unserer Sicht einen wirklich guten Job. Die „gefühlten“ Lockerungen wie Öffnungen von Textilgeschäften unter strengen Abstands- und Hygieneregeln ändern nichts an dem Gebot der Vorsicht. Es ergibt sich nur ein etwas besseres Gefühl, denn das Thema mit den Abstandsregeln kennen wir ja alle bereits von den Lebensmittelgeschäften. Erste Stimmen warnen bereits vor einem Überwachungsstaat wie in China. Durch Apps, Analyse von Bewegungsprofilen, Gesichtserkennung erfolgt dort eine totale Überwachung durch den Staat. Eine Staats-Allmacht, die keiner bei uns wirklich will.

3. Der Weg zur Normalität wird noch lang werden

Wir alle werden wahrscheinlich noch das ganze Jahr mit den Folgen und Konsequenzen von Corona zu kämpfen haben. Die Politiker hangeln sich von Termin zu Termin und gehen behutsam und vorsichtig vor. In der Bevölkerung trifft das auf eine große Akzeptanz. Etablierte Parteien gewinnen wieder Vertrauen.

4. Geldanlage in Corona Zeiten

Was bedeutet das für den Immobilien Markt und die derzeit hohen Preise? Der DAX hat sofort reagiert und ist zeitweise auf unter 10.000 Punkte gefallen. Inzwischen bewegt er sich wieder über 10.000 Punkte, ist aber volatil. Immobilien und Sachwerte bilden die einzigen einigermaßen sicheren Anlagemöglichkeiten. Bei Immobilien ist aber alles unter dem Langfrist-Aspekt zu betrachten.

5. Die Presse redet und schreibt gerne alles kaputt.

Jetzt kommen sogenannte Experten und prognostizieren die Entwicklung des Immobilien-Marktes und der Preise. Daran beteiligen sich alle renommierten Journalisten aus Online Medien, Print, Funk und Fernsehen. Alle hinterlassen ihre subjektiven Meinungen und Prognosen. Resultat ist ein nicht fundiertes diffuses Werk von meist pessimistisch geprägten Pseudo Analysen. Man kann von einem sich selbst verstärkenden Medienzirkel sprechen. Das alles braucht jetzt niemand. Was wir jetzt wirklich gebrauchen ist Augenmaß und Praxiserfahrung, aber keine Epidemie von Falschinformationen und Halbwahrheiten.

6. Die aktuellen Erfahrungen aus der Maklerpraxis: Abwarten 

Wir von Möllerherm Immobilien stehen in vorderster Front und spüren tagtäglich die wirklichen Auswirkungen und Tendenzen auf dem Immobilien Markt in unserem Marktgebiet Norddeutschland. Wir besichtigen weiter, wenn auch weniger. Aber die Qualität der Besichtigungen ist deutlich besser geworden. Alle, die besichtigen, sind von uns im Vorwege genauestens informiert worden, haben vorher virtuell besichtigt mit 360° Rundgängen und die Finanzierungsmöglichkeiten wurden vorab geklärt. Im April 2020 hatten wir 8 Notartermine. Im April 2019 waren es 16. Dabei wird oft nicht generell abgesagt, sondern nur verschoben. Verschoben ist nicht aufgehoben und wird später nachgeholt. Wir erleben zum Teil eine Art abwartende Schockstarre.

7. Der Wohn-Immobilien Markt wird stabil bleiben und schon kurz- bis mittelfristig wieder wachsen.

An der Wohnraum-Knappheit ändert auch die Corona Krise nichts. Es wird nach wie vor viel zu wenig gebaut, um neuen dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Dazu kommen die Preissteigerungen für die Erstellung von Neubauten. Handwerker sind knapp und immer weiter verschärfte Energie-Effizienz Auflagen treiben die Preise für Neubauten noch weiter in die Höhe. Die Nachfrage nach Wohnraum wird auch weiterhin das Angebot deutlich übersteigen, besonders in Gebieten mit guter Infrastruktur. Die Folge: Steigende Preise für Wohnraum, egal ob zum Kauf oder zur Miete. Von einer Immobilienblase sind wir weit entfernt. Das Gegenteil ist der Fall. Deswegen werden auch Schnäppchenjäger, die schon auf der Lauer nach günstigen Immobilien sind, ohne Beute bleiben. Auf der anderen Seite werden aber auch Immobilienbesitzer Mondpreise nicht durchsetzen können. Verkaufsgründe und damit Anlässe für den Verkauf von Gebraucht-Immobilien gibt es weiterhin völlig unabhängig von Corona. Wenn sich an der Lebenssituationen von Menschen etwas verändert, ergeben sich oft Entscheidungen, die den Verkauf einer Immobilie erforderlich machen. (Erbe, Scheidung, jobbedingter Ortswechsel, Verkaufsdruck durch mangelnde Möglichkeiten Kredite zu bedienen, altersbedingte Verkäufe von zu groß gewordenen Immobilien und vieles mehr.)

8. Sonderfall Zweitwohnungen zur Selbstnutzung oder Ferienvermietung in Norddeutschland

Der Trend zum Urlaub in Deutschland wird sich vermutlich weiter verstärken, auch wenn es viel teurer ist hier seinen Urlaub zu verbringen als beispielsweise in vielen südlichen Ländern. Heiße und unerträgliche Temperaturen, Corona-bedingte Ängste aus Berichterstattungen in der Presse über hohe Gesundheitsrisiken; schlechtere medizinische Grundversorgung und für einige Länder weiter zu befürchtende Verschiebung in Richtung Diktatur befeuern die Neigung nicht mehr weit weg zu fahren, sondern im eigenen Land Urlaub zu machen. Dann macht man eben ein paar Tage weniger Urlaub aber genießt den im eigenen Land umso intensiver. Wer es sich leisten kann, kauft sich bevorzugt eine Zweitwohnung in den besten Lagen der deutschen Urlaubsregionen. Was ohnehin schon teuer war, wird mit dieser Tendenz noch teurer. Mutige Bauträger bieten beispielsweise aktuell in einer zentrumsfernen aber dennoch direkten Strandlage des Scharbeutzer Ortsteils Haffkrug Neubauwohnungen für über 10.000€ pro m² an. Fazit: Der Markt und die Preise wachsen weiter, aber nicht in den Himmel.

9. Gewerbeimmobilien-Preise sind differenziert zu betrachten

1. • Mehrfamilienhäuser zur Vermietung: Die Renditen werden sich mittelfristig gesehen auf einen ganz passablen Wert von 3,5 bis 4,5% einpendeln. Kurzfristige Einbußen können durch Mietminderungen entstehen, wenn Mieter Corona bedingt aktuell nicht zahlen können und der Staat das legitimiert. Die Mieten sind aber nicht verloren für den Vermieter, sondern müssen zu einem späteren Zeitpunkt nachgezahlt werden. Denken Sie langfristig.

   • Logistikimmobilien: Lagerflächen und Umschlagmöglichkeiten für den Online-Handel sind heiß begehrt. Die Preise werden steigen.

   • Einzelhandelsflächen:  Der Online Handel hat den stationären Einzelhändlern schon seit geraumer Zeit den Schneid abgekauft. Wer für sein stationäres Einzelhandelsgeschäft noch kein Alleinstellungsmerkmal und einen Grund entwickeln konnte, der Kunden veranlasst unbedingt in seinen Laden kommen zu wollen, hat es zukünftig noch schwerer. Preise und Mieten für Einzelhandelsflächen sich daher kaum weiter nach oben bewegen.

   • Hotels- und Beherbergungsbetriebe: Hier wird es eine kurzfristige heftige Delle geben. Hotels sind zurzeit quasi unverkäuflich. Sobald aber wieder eine Perspektive besteht, wie es weitergeht nach Corona, kommt auch die Sehnsucht wieder auf, in Hotels und Pensionen Urlaub zu machen.  Mit konkreten Perspektiven und faktischen Belegungszahlen wird auch das Geschäft mit Beherbergungsstätten und Hotels wieder deutlich anziehen und die Verkäuflichkeit dieser Asset-Klasse wieder zur Normalität führen.

   • Gastronomie: Diese Betriebe werden ganz zum Schluss wieder mit Auflagen öffnen dürfen. Die bis dahin entgangenen Umsätze sind aber leider nicht verschoben sondern komplett entfallen. Aber auch hier muss man eine differenzierte Betrachtung vornehmen. Plietsche Gastronomen schaffen es auch in diesen Zeiten zumindest einige Umsätze durch kreative Home-Delivery Konzepte zu generieren und sich damit nicht nur über die schweren Zeiten zu retten, sondern auch neue Ansätze für Zusatz-Geschäft nach der Corona Zeit zu schaffen. In der unsicheren Zeit bis wieder Restaurants regulär geöffnet werden dürfen, werden Investoren in Gastro Objekte sich eher zurückhalten und ihre Entscheidung zum Kauf auf einen späteren Zeitpunkt verschieben.

10. Fazit: Immobilienpreise fallen mittel- und langfristig nicht. Kurzfristiger „Schnupfen“ ist möglich

1. • Der Shutdown wird noch viel länger dauern als erwartet

   • Nicht verrückt machen lassen

   • Langfristig denken und nicht überstürzt handeln

   • Eine Immobilienblase ist nicht in Sicht

   • Kurzfristige Dellen und Kaufzurückhaltung sind zu spüren

   • Preis-Trends werden sich nicht wesentlich verschieben

   • Zinsen bleiben unten

   • Digitalisierung kommt mit Turboeffekt

   • Cocooning – Der Trend „Wir machen es uns zuhause schön“ wird befeuert.

   • Reden Sie mit uns. Wir machen kostenfreie Marktwerteinschätzungen nicht nur als einmalige Aktion, sondern als Standard-Service für Sie.

   • Möllerherm Immobilien anrufen unter 0800-7716100 (kostenfrei) oder mailen an info@moellerherm-immobilien.de und sich zu individuellen Fragen kostenfrei beraten lassen.

   • Bleiben Sie gesund.

Herzliche Grüße von unserer Familie und dem ganzen Team

Annegret Möllerherm & Leo Möllerherm