Wie Sie in letzter Zeit wieder den Presse-Veröffentlichungen entnehmen konnten, wurde viel gesagt und erzählt, was bei genauem Hinsehen im Abgleich mit folgenden Tatsachen fast schon lustig wirkt.

Wir möchten heute 2 Themen anbringen, dass ist zum einen „die Blase, die platzen“ soll. Gemeint ist die „Blase“ der Immobilienpreise, also eine massive spekulative Überbewertung, die quasi über Nacht einbricht. Zum anderen die Zinsentwicklung, also die steigenden Kreditzinsen.

Diese Phänomene sind relativ einfach zu erklären:
Verlautbart wird, dass Wohnungen fehlen, aber gleichzeitig 600.000 Immobilien leer stehen.
Wie passt das zusammen? Nun, die leerstehenden Immobilien sind schlicht und ergreifend am falschen Ort.
Die Menschen ziehen vor Allem in die Ballungsräume. Man geht davon aus, dass im Jahr 2050 92% der Menschen in Ballungsräumen (Städte) leben werden. Die freien Immobilien sind in kleinen, schlecht erschlossenen Dörfern auf dem Land zu finden. Dort, wo ein Bus 2x am Tag fährt, miese Versorgung mit der Internetverbindung besteht oder gar keine Netzabdeckung existiert, die Hauptstraße des Dorfes im Winter als letzte geräumt wird und der Notarzt 45 Minuten braucht, um vor Ort zu sein. Durch den Zuzug in die Städte entsteht in den Ballungsräumen eine Wohnungsknappheit, diese erhöhte Nachfrage lässt die Preise (Miete & Kauf) steigen. Bei dem Vorhaben mehr Wohnungen zu bauen steht die Politik sich selbst im Weg, nur in Hamburg hat man es geschafft, die Wohnungsknappheit auf unter €35.000 Wohnungen zu reduzieren. In Berlin fehlen laut Wohnungsmarktbericht der IBB 145.000 Wohnungen.

Zurück zum „Platzen der Immobilienblase“:
Wie lange wird uns dieses „Platzen der Blase“ versprochen, schauen wir mal genau hin:
Exakt, seit 2012 im Prinzip jedes Jahr. Dies führt gewissermaßen zu einer „Inflation“ dieser Begrifflichkeit.

a) zu viele Kredite mit zu wenig Eigenkapital und
b) das Auseinanderdriften von Mieteinnahmen und Kaufpreisen (bei vermieteten Wohnungen)

Weitere Anzeichen wie eine massive spekulative Fehlbewertung von Immobilien und – der wichtigste Indikator – Kreditausfall bei Darlehensverträgen bei Immobiliendarlehen fallen derzeit komplett als Anzeichen für eine „Blase“ heraus.

Bei a) „zu viele Kredite mit zu wenig Eigenkapital“ haben die Banken schon gegengesteuert und die Beleihungswerte gesenkt, d.h. die Käufer müssen mehr Eigenkapital mit einbringen.

Um Punkt b) entgegenzuwirken, hat der Gesetzgeber durch die Mietpreisbremse leider dem sogenannten Sickereffekt entgegengewirkt. Hier wird man nur abwarten können.
Um es kurz zu fassen, laut dem IFO-Institut, den IWF Köln und dem Statistik Institut Emperica besteht derzeit keine Gefahr einer „Blase“, erst recht nicht in den Ballungsräumen.
Es geht darum die Fehlallokation zu beseitigen, Rückbau auf dem Land, Wohnungsbau in den Städten. Die Preise für Immobilien werden in den Ballungsräumen etwas langsamer nach oben klettern, dafür sorgt die steigende Zinsbelastung. Grundsätzlich ist diese Entwicklung gut. Die Zinsentwicklung bedeutet zwar eine Veränderung der Finanzierung, Man zahlt allerdings immer noch auf die Zinslaufzeit €100.000 weniger Zinsen als vor 20 Jahren.

Ja, der Markt verändert sich gerade, das bedeutet nicht, dass er sich verschlechtert. Käufer werden durch die längeren Zinsbindungen kein Risiko einer Zinsveränderung mehr haben. Die Käufer haben die Sicherheit, dass ihre Rate gleichbleibt.

Bei der derzeitigen Inflationsrate zahlt die Inflation Zins & Tilgung gleichermaßen. Dieses den Kunden mitzuteilen, und unser Angebot anzupassen, ist unsere Aufgabe. Durch kleine, aber wichtige Veränderungen im Angebot haben wir diese Aufgabe erledigt. Die Kunden werden es annehmen.

Alles, was wir jetzt alle brauchen, ist etwas Geduld. Die Veränderungen werden von Kunden angenommen werden.

Herzliche Grüße aus Berlin,

Kai Massoumi
📨 kai.massoumi@moellerherm-immobilien.de
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